经济

万科转型核心业务遇阻 “活下去”如何“活得好”

王飞  2019-07-08 10:46:42

它最迫切的内需暨刚需是“活得好” 或者还要在好之前加一个“更”字

  即使入园累计人数已超过120万,游客中也鲜少有人知道,2019中国北京世园会四大核心场馆之一的植物馆,是由“盖房子”的万科投资承建的。

 

  万科董事会主席郁亮认为这是好事,因为万科本就在弱化“开发商”身份。

 

  继2010年上海世博会和2015年米?#38469;?#21338;会,加上本次世园会,万科已经三次参加国?#22987;?#21035;展会。三次?#21152;?#19975;科集团董事会名誉主席王石一力促成,他乐于让万科以更加国际化、多面化、去地产化的形象亮相。

 

  从“三好住宅供应商”到“城市配套服务商”,再到最新升级的战略定位“城乡建设与生活服务商”,万科一直在积极?#21271;洌?#33258;我更迭。

 

  但刚刚结束的万科2018年度股东大会上,万科集团总裁、首席执行官祝九胜对公司的多元化业务经营坦言“回报水平不尽如人意”。

 

  紧接着,万科宣布拟对租赁住宅业务“万村计划”进行调整和优化,承认在推进中遇到实际困难。

 

  连一?#21271;?#21516;行设为“学习好榜样”的万科,在多元化道路上都步履蹒跚,那么从提出至今已过近十年的“多元化命题”,到底还能不能求证出它原本所被期待的结果?万科的内外部变化,又可以给其他?#31185;?#25552;供怎样一些参考?

 

  万科植物馆供的项目俯瞰图

 

  “万没想到”

 

  世园会万科植物馆的管理和相关事务处理,归属于万科集团冰雪事业部负责,冰雪事业部CEO丁长峰任馆长。

 

  冰雪度假同养老、教育等一并,作为“探索中业务”。与房地产开发、物业服务、住宅租赁这类“核心主业”,以及商业、物流等“优势业务”,共同构成万科的业务骨架。

 

  综合今年上半年数据,万科企业股份有限公司(000002.SZ)1-6月累计实现合同销售面积2150.1万平方米,同比增5.6%;合同销售金额3340.0亿元,同比增9.6%。

 

  可见,房地产开发?#25925;?#31283;担得起“核心主业”定位的。

 

  但租赁业务目前看来差强人意。

 

  7月2日,有消息指出,万科准备放弃部分深圳偏僻区域已签约“农民房”房源,正在与房东洽谈违约赔偿事宜。

 

  其后,万科承认在“万村计划”推进过程中“的确遇到了一些实际的困难。拟?#38901;?#26377;房源结构进行小部分调整和优化”。

 

  但对于困难包括哪些?源自于何?以及将以怎样的举措改善。负责万村计划的深圳万科方面,只以官方口径回复中国新闻周刊,强调将坚定不?#39057;?#32487;续推进该项业务发展。对于具体问题“暂时不做回复”。

 

  这已经是继去年9月万村计划全面暂停签约新房源之后,这项被万科寄予重望的业务再次遇障。

 

  而万村计划不仅仅包含租赁。这项由万科南方区域牵头的在深独立创新业务,试图用“城中村综合整治+引进物业管理+城市化商业运营”的模式,串联起物业管理、长租公寓、社区商业一系列配套业务。

 

  为更便捷强力地支持这项业务,万科于2017年7月成立了“深圳市万村发展有限公司”,组建了数百人的新团队。

 

  这计划的野心和想象空间都很大。深圳有约360平方公里的城中村建筑?#28023;负?#21344;了整座鹏城20%的土地面积,其中居住着逾1000万人口,是绝佳的集中居住?#22270;?#20013;消费天然场景。

 

  但万村计划的首要条件是“统租”农民房?#21512;?#20197;略高于市场价的租金租下农民房东的房屋,按需改造成底商、办公空间或长租公寓,之后再?#24179;?#32473;相对应业务部门运营。

 

  市场中其他的大宗商?#22871;?#36161;行为,一般有1-3个月的免租期,以便于租赁方在未正式经营盈利前进行装修。但万科与农民们签约不设免租期,一旦房东将房屋清退交给万科,便开始计费。据今年3月26日万科2018年度业绩会数据,万村计划进入60余村,获取农民房近10万间,粗略算下也知成本不菲。

 

  同时,因为万村计划与万科的地产业务并?#21019;?#36890;,致使改造工程的各个?#26041;?#37117;需要寻找合作方。

 

  效率和成本此消彼长。一?#35748;?#20837;恶性循环。

 

  加之,随着万村计划规模渐扩,从核心地段向偏远区域延展,客?#26680;?#20043;缩小且支付能力下?#25285;找媛首?#28982;也不理想。

 

  还有,深圳本就盘踞着多家根脉深厚的旧改开发商,万村计划无异于抢碗夺肉。于是,恶性竞争?#28216;?#28040;失。祝九胜在2018年的业绩会上就主动表示,“万村计划比我们一开始想的要复杂,涉及的利益相关?#25945;?#22810;。”

 

  加减收放

 

  万村计划只是万科面临的多元化路径岔口之一,而万科则是众多实施多元化战略的?#31185;?#20043;一。但作为行业风向标,他的言行映照着房地产市场的变化及变化趋势。也牵动影响着许多其他企业的战略制定和修正。

 

  去年,万科喊出的“活下去”振聋发聩,使行业内更加人人自危,加倍自省。尽管在6.28的股东大会上郁亮亲口附注,完整版口号其实是“活下去、活得好、活得久”。

 

  以万科的既有规模和实力,“活下去”一时之间不是问题。已走过35年历程的它,亦本就是业内“活得久”的代表。目前,它最迫切的内需暨刚需是“活得好”,或者还要在好之前加一个“更”字。

 

  从上世纪八十年代“罢黜他业,独尊地产”;到2012年开启系?#25215;?#36716;型,鼓励各事业区域大胆尝试新业务;再到去年又转口风变“收敛多元化,聚焦主业”。万科似乎一直在变来变去。郁亮曾对这个问题有过回答,“时间变了,位置变了,环境变了,企业就要跟得上变化。不同阶段关注不同事情,用不同方法,实?#26893;?#21516;目标。”

 

  三个“变了”,三个“不同”,万科连同其他人?#19994;?#24551;患不可谓不紧迫。

 

  克而瑞曾有数据显示,TOP30?#31185;?#20013;,至少70%都曾发?#32423;?#20803;化战略,TOP100?#31185;?#20013;更有97%都布?#33267;?#22810;元化业务。

 

  但自2010年前后始提多元化转型战略至今?#21568;?#21313;年,大多数?#31185;?#22312;这方面的实际收获甚微。除了商业地产这个传统的泛地产分支外,市场空间大、适合规模发展与长期耕耘、利润可观并能支撑业绩明显增长的发力点,哪里那么好找?

 

  同时,当前的资金环境使?#31185;?#19981;具备充分的现金流可以长期耐心沉淀培育新产业,于是大多?#31185;?#22810;元化都因难以?#20013;?#25237;资和长期运营不了了之。

 

  易居研究院?#24378;?#20013;心研究总监?#26174;?#36827;表示,万科的去地产化?#25237;?#20803;化转型,有其业务实力和原始积累做基础“兜?#20303;薄?#21035;的企业则?#25925;切?#35201;谨慎。

 

  回过头?#25285;?#19975;科植物馆的主题叫作“植物的智慧”。据世园会万科植物馆馆长助理温喆向中国新闻周刊介绍,“棕榈科植物和蕨类植物?#25925;?#30340;是传播繁衍智慧;多浆植物?#25925;?#30340;是进化出适应干旱环境能力的智慧;食虫植物?#25925;?#30340;是摄取营养的智慧;苔藓植物?#25925;?#30340;是?#19994;?#36866;合自己生存空间的智慧。”

 

  如果用这些智慧对应?#31185;?#30340;扩容、兼并、生存力和适应力,似乎也非常贴切。

 

  2018年末,郁亮在回答?#25945;?#20851;于未来万科是否会做完全与主业不相关业务的问题时,表?#23613;?#30446;前不会,未来有可能”。到今年结束时,不知如果问同样的问题,是不是还会是同样的回答。郁亮口中“有可能”的未来,或许很快就来。

责任编辑:郭惠芬

天天酷跑助手
金莎电玩 海南飞鱼彩票开奖视频 王者荣耀女英雄高清图片大全 3d近100期试机号 腾讯开心十三张安卓 排三试机号8200彩宝网 11选5任五稳定缩水方法 l辽宁11选5走势图 体彩跟单是什么意思 韩国美女艺术